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地产资管网专访华夏同邦,揭秘“新商业”的未来打法!
来源:华夏同邦微信公众号 | 作者:uretail | 发布时间: 2018-02-04 | 1183 次浏览 | 分享到:
经历多年粗放式发展后,商业地产从增量时代进入存量时代已是不争的事实。在“优胜劣汰”的丛林法则之下,很多项目或主动、或被动地进行调整与升级。
存量商业的改造与升级早已司空见惯。事实上,一个商业项目成功与否,与其所处的商圈和项目的?#24067;?#26465;件固然息息相关,但背后运营的商业公司在项目定位、招商、运营、?#25918;?#31561;方面的软实力同样不容忽视。

近日,地产资管网对华夏同邦资产管理部董事李志斌进行了一次专访。本文转载自地产资管网微信公众号专访文章,?#29992;?#20307;的角度解读华夏同邦,作为一家专业的商业地产资管管理公司,在“创新商业、精营管理”的经营理念下,是如何进行项目操盘,优化商业业态的。


▲ 华夏同邦资产管理部董事李志斌先生


探索创新和商业融合之路


华夏同邦一直专注于定制式全程顾问,聚焦于涵盖研策、设计优化、招商、营运以及投融资的全程项目管理。

谈及华夏同邦所做的“新商业”应该如何定义,李志斌解释,新商业只是一个宏大的概念,包含不同方面:创意场景氛围营造、多元化消费体验、创新服务模式、创新业态或?#25918;?#31561;。归根到底,“新商业”都是为了新的生活方式服务

一个创新的商业,需要经历实地考察及城市研究——以专业的商业眼光定位商业并给出创意实施措施——整体上给予商业创意指导及资源、工程技术支持的过程。

大到整个项目的方向定位、运营模式,小到商业的?#25918;?#35268;划、空间设计、工程技术处理、运营管理?#28982;方冢?#21019;意始?#23637;?#31359;于华夏同邦操盘的每个项目中。在鼓励创新的同时,要求必须能落地并?#39029;?#29616;在千千万万的消费者眼前,给大家带来独特的体验享受,李志斌说到。

以下是李志斌先生操盘经典项目

▲ 上海正大广场


▲ 华南MALL


▲ 广州西城都荟

除此之外,专业团队是决定成功的基础。核心团队不仅需要有好的想法,更需要有把想法实现的强大决心及执行力。华夏同邦的核心团队曾受雇于新鸿基地产、 新世界集团、瑞安房地产等港资开发企业,以及原国内知名商业地产资产管理公司华夏柏欣。

华夏同邦除了拥有策划、招商团队外,还拥有出色的商业经营管理团队。在操盘项目的过程中,团队会根据项目情况部署专项核心服务团队开展现场工作,在郑州D27广场、武汉硚口中心园、重庆?#21830;?#25968;据谷、杭州瓜沥小镇等项目,也是如此践行的。

目前,华夏同邦采取“全国布局、区域聚焦”战略,在?#26412;?#19978;海、深圳等一线城市之外,也在西?#29616;?#38215;重庆建立分公司。重庆天地、重庆时代天街、重庆?#32972;?#22825;街等典型项目,均是华夏同邦核心团队成员参与的重点项目。



▲ 华夏同邦全国布?#37073;?#21306;域聚焦


什么样的商业应该进行调整


存量地产时代,什么样的商业应该进行调整?李志斌从三个角度进行了分析。

一、从商业项目本身角度

1、人口始终缺乏有效支撑;
2、商场规划理念陈旧,没有合理空间;
3、配套设施?#29616;?#19981;足。

二、从开发商角度
1、商业项目不符合市场发展需求,消费客户?#20185;伲?/span>
2、消耗成本已经超过商业收入。

三、从消费者角度
商业环境及产品不符合现代人对?#20309;?#30340;要求。

以下是华夏同邦成功案例

▲ 都市商旅文


▲ 城市综合体


▲ 都市商产城

李志斌强调,这几个角度相辅相成,最终的核心在于商业本身的吸引力及人气。无论是主动调整还是被动调整,商业项目如果想保持良性发展,应该在发展过程中不停?#39029;?#33258;身不足,并作出合理规划,有节奏地进行调整。


一个优质商业应有的布局要素


商业项目主要分为开业前和开业后两大阶段,两个阶段的工作侧重点各有不同。其实,运营人员在整个商业链条中都承担着举足轻重的角色。


▲ 核心业务—全程顾问

开业前:需要参与市场调研分析,前期规划,商业配套(如:VI导视系?#22330;?#23460;外夜景、室内灯光、音响、音乐、景观设计、停车位配比等),商业动线设计,铺位划分,业态分布、商品组?#31995;?#21508;种方案的制定。

开业后:营运公司全年计划,全年活动营销计划,日常管理如何规范。


核心业务—全程项目管理

在招商方面,需导入与市场定位相符的优质商家,针对不同的商家采用不同的招商政策,并考虑用主力业态带动整个商业板块的氛围。

在运营方面,商业项目从开发到开业的过程叫商业运营,而开业后,实现管理则称营运管理。随着商业地产逐?#28966;?#33539;化和系统化,越来越多的开发商意识到商业运营的重要性。值得注意的是,开发商经常把营运管理与物业管理相混淆。

多年的商业地产行业总结与实践,李志斌逐渐总结出经验,对商业项目而言,招商和运营是相辅相成的关系,都很重要。好的运营可以使项目价?#24213;?#22823;化,提升租金收益,为业主带来最直接利益。在剔除发展落后?#25918;?#30340;同时,引入新的血?#28023;?#36825;也有益于项目的二次招商。

商业地产的核心与灵魂还是商业运营。李志斌介绍,从工程建设阶段到设备设施物业接管阶段,从租户开业管理到全面开业阶段,及开业后的日常运营等,华夏同邦?#21152;?#26377;丰富的经营及系统化管理措施,“精营”每一个项目。

?#25918;?#36164;源是决定商业能否落地的重要因素,也是开发商选择合作商业地产公司实力的考量因素。值得一提的是,招商代理?#25918;?#36164;源是华夏同邦的核心资源之一,并且,华夏同邦还为客户提供定制式独有?#25918;?#30340;服务。从与开发商达成初步定位方向时,华夏同邦就会联系?#25918;?#21830;前来考察项目并确定入驻意向,并?#20013;?#20445;持跟进。如此,不仅可以加快项目进度,还可对市场进行初步摸底,及时调整。


商业地产的改造过程

商业地产的改造周期通常根据项目的面积及改造力度而定,改造需步步为营,有序进行。

项目前期定位
1、与开发商沟通项目痛点及改造目标。
2、前期定位,定位需通过市场调研(竞争市场存量、项目状况、消费趋势、消费习惯等)及消费者访问,综合各个维度数据基础上给予准确定位。
3、根据定位规划各个区域主题、业态、?#25918;啤?#29615;境设计等。
4、改造项目需呈现改造前及改造后的?#25918;啤?#29615;境设计、收益等维度对比,作好预算及改造计划。
5、所有?#26041;?#38656;与开发商达成统一意见后,成立项目组,按照工作时间倒排计划表有序进行。

平衡利益关系
在操盘项目的过程中,与开发商、政府的配合必不可少,如何平衡处理尤为关键。在李志斌看来,商业项目定位要权衡四方利益的关系,即政府、开发商、商户、消费者。

政府城市规划是对一定时期内城?#34892;?#36136;、发展目标、发展规模、土地利用、空间布局以及各项建设的综合部署和实施措施。商业项目首先应该根据政府规划、地块条件有针对性地进行前期规划。

而在整个改造过程中,开发商、商户及消费者的利益相辅相成,开发商靠收商户租金收益,商户靠消费者前来消费收益,满足消费者需求是商业项目的决定因素。

商业地产之愿景
商业地产的未来是什么?

李志斌直言:未来,家庭亲子、 运动休?#23567;?#31185;?#21152;?#20048;等业态将获得消费者青睐,引领消费市场潮流。

商业项目就像一班列?#25285;?#28040;费者犹如沿途的站点,有的列车停站后能继续载客前行,有的却因无法满足需求而永远停运,二者的区别在于是否能高瞻远瞩。

好的商业不是随意的?#25918;?#22534;砌,也不是一味的?#38382;?#21270;创新。商业地产应该从城市基础分析、消费者的生活方式喜好等方面具体分析,结合发展规律及创新,全面塑造每一个项目的特性,从而彰显属于不同城市的商业灵魂。——李志斌

*本文转载自地产资管网微信公众号
*部分?#35745;?#26469;源于网络

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